观点展示——浅析“居住权”

                     原创                       杨远珍          九紫星律师 2020-12-14

             《民法典》之居住权

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The right of habitation

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“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”，“住”自古以来便是重要的民生话题且炙手可热。无论社会经济如何发展，居住所仍旧是一个重要的社会矛盾，因为“安居方能立业”、“安身才能立命”。现虽有多项政策设立公租房、廉租房、经济适用房等住房保障措施，但由于社会矛盾的多样性和相关政策的局限性，仍有不少人困在安身这个难题之中。为促进房屋在现实生活中发挥其基本的居住作用，保障民生，《民法典》规定了新的用益物权——居住权。

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        法定居住权

“居住权”顾名思义，是指居住权人依照合同或者遗嘱，对他人的住宅享有占有、使用的一种权利，此种权利用以满足自然人的生活居住的需要。据法条可知，居住权有以下几种特性：一、居住权是一种他物权，要设定在他人的物权上。二、居住权具有人身性，用于满足自然人的生活居住所需。三、居住权不可转让，该权源是基于房屋所有权人的主观设定，不以其他人的意志为转移。四、居住权具有用益性，也即居住权人只能占有、使用房屋，不能将房屋用于居住以外的出租等收益活动。五、居住权有对对抗性，房屋设立居住权后可出售、可继承，但居住权人的居住权能对抗买受人、继承人的相关权利。

根据法律规定设立居住权需签订书面合同，合同中需载明当事人姓名和住所、住宅位置、居住条件和要求、居住期限、解决争议的办法。双方签订合同之后，还需向登记机关申请权利登记，至此，居住权方才成功生效。若以立遗嘱形式的则需依照遗嘱的法定程序设立但亦需登记生效。综上可知居住权采取登记生效主义。登记生效主义原则上是为区别其与日常生活中的房屋租赁权。二者虽极易被混为一谈，但各有本质区别：居住权设立可以合同或遗嘱方式，承租权需是合同；居住权无偿设立为原则有偿为例外，租赁权有偿为原则无偿为例外；居住权具有人身专属性不可转让、继承，承租权没有特定的人身专属性可转租、继续承租；居住权需登记生效，承租权是否备案不影响合同效力。一言以蔽之，居住权乃物权，可对抗所有权；承租权乃债权，除“买卖不破租赁”外，债权一般劣于物权。

                                                        
（图 片来源网络）

                  居住权思考

法律规定居住权因期限届满、居住权人死亡而消灭。那么，房屋所有权人能否撤销对居住权的设立？享有居住权人能否放弃居住权？如何放弃？这一系列问题现有法律尚未明确规定，实践中应可参照民法典中现有的相关部分法律规范进行操作。

居住权因社会发展所需而生，但法律固有其一定的局限性，无法全面前瞻。这个新生的权利不可避免的也会衍生其他法律问题，如房屋所有权人能否单方意思表示为他人设立居住权？取得居住权人能否对抗原房屋所有权人的居住？居住权与所有权各为其主，且可对抗债权，那么第三人的权利如担保物权将如何得以保障？诸如此类规范问题还需有待法律完善加以明确。

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